大连楼市热象追踪 即将过去的上半年，无论全国还是大连的房企，都难言轻松。在去“投资化”的楼市，中央限购政策的后续效应正逐步显现。在去化周期加长、银行双向限贷加码、现金流回款速度大不如前的情况下，越来越多的房企开始寻求“抱团取暖或资本支持”（如绿城和融创的联姻）。而在大连，本土房企受困于资金和后期现金流等压力，在售的项目寻求新投资伙伴或易主的现象也开始陆续出现（如观山桃花源到御园）。市场的高压之下，无论全国还是大连房企的推盘节奏都开始放缓、曾经预计五、六月份推盘的项目因对市场预期和走势的不明，大多将推盘节点调整至了下半年，更有甚者，干脆取消了年内推盘的计划。在观望情绪主宰楼市的当下，曾经财大气粗、豪掷千金的房企的成本控制意识从没有像现今这么强烈，笔者粗略统计一下，上半年大连房企“大开大合、高大上”动辄数百万以上的活动较去年同期明显减少，一些实力房企的宣传费用更是大幅缩水。而少了开盘即火爆一空的热闹与繁华、明星也难提振买家眼神的残酷现实下，一些有追求的房企也开始向内挖潜，务求产品内功的修炼。如在户型创新度、面积赠送、园林示范区等方面积极尝试，这一点尤以今年新进入市场的大盘项目为代表。热象01绿地、鲜花、灌木、大小乔木五重园林示范区 竞登场从十多年前建个临时售楼处就收意向金、卖房子，到十年前万科入连后在大连率先推出的样板段、工艺工法样板间，在很久的时间，在通往样板房和样板段的路径两侧植些花草、栽植几棵大树配以喷泉水系、就是一个项目前期所要展示的全部，难有体系之说。直到去年5月别墅专家龙湖在西山携2.5万平方米园林示范区亮相，一波波的同行去了又来，人们在惊叹于龙湖造园专家的高超手法和难以言状的美之时，也开始转入从学习、艳羡到模仿阶段。今年5月25日，实力央企中铁建携首作中铁青秀蓝湾开盘，鲜花、绿草与大小乔木、故意而设计的弯曲路径，引得人们在流连美景时不得不感叹：大连房企在园林示范区的打造越来越精心与细腻了！5月10 日，龙湖于东港的水晶郦湾万平实景交付标准园林示范区亮相，绿色的草坪、紫色的薰衣草与其他艳丽的鲜花穿插、绿色的灌木、高大的白桦树……。同样是龙湖式五重园林的造景手法再度引来业界观摩。6月8日，本土老牌房企锦绣集团携川王府集团合作开发项目高城山接待中心亮相，千人到访该项目之余，其紧锣密鼓施工的园林示范区雏形也开始闯入媒体视线。尽管其园林示范区尚属于施工阶段，但是似曾相识的景观还是让人读出了其与“龙湖”式五重园林试比高的可嘉勇气与情怀。 谁引领了当下大连园林示范区越来越美丽的景观设计风潮？龙湖当之无愧。 一位熟谙龙湖的大连地产界人士说，从学万科、学绿城到如今人们竞相学龙湖，说到底是人们对生命和自然的尊重，是另外一种回归。龙湖的五重园林体系中需要大量的鲜花绿草、看似便宜但并不简单，比如鲜花需要常换常新、鲜花的配搭需要技巧、树种的植栽与选择都有严格的指标等。很多人都在学龙湖，但是效仿其形容易，复制其精髓却很难。复制如此之难、成本如此之高，为何仍有更多的后来者群起效仿？笔者认为，这其实恰是市场的呼唤，也是龙湖式园林“独行天下”的秘笈所在。模仿也罢，克隆也好。至少在当下的市场中，我们欣喜地看到，一些有追求的房企刻意求精品、雕美景的情怀。有生命的园林往往比建筑本身更能打动人，也许这恰是大连房企效仿龙湖园林的最初始动力。相信在下半年乃至更长的时间，依然会有更多的项目扛起学习龙湖式园林的大旗，只是，学习之外，我们需要善意的提醒下，好景观说到底还是对物业水准的考量，没有了物业的精心呵护，再美的花草长久也会枯萎。热象02从线上到线下，众房企活动加密、成本降低相比于众多品牌房企大幅压缩媒体费用，开始过紧日子的大连房企也开始在日常差旅、奖金幅度、日常活动成本控制等方面自我“跳闸”。不过迫于市场高曝光率和拓客预期，开发商在严控活动成本（如某品牌房企将一场线下活动的举办成本费用控制在万元以下）的前提下，其线下活动的举办频次却并未减少。一位资深活动公司人士诉苦说，去年年初开发商搞活动动辄3～5万元还比比皆是，而为了开盘前聚拢超高人气，常常是搞一次大型的演唱会就动辄几百万。现在，活动费用被压缩到超低之后不说，有的开发企业为保证当天人气，还会要求活动发动各方资源和员工亲戚到现场凑人数，对于房企提出的这种增值服务要求，很多活动公司为保订单不流失，只能被动接受。据不完全统计，在即将过去的6个月里，仅5～6月大连房企举办的暖场、说明会及时令节日主题的线下活动就不下50余场，远远高于去年同期房企举办活动的数量，尤其是近日来随着世界杯战火在巴西的开燃，更多的楼盘更是加入到了庆祝世界杯的活动行列，足球宝贝走秀、世界杯竞猜等活动比比皆是。而在这其中，低成本的电话邀约与房产推销广告电话开始为很多楼盘竞相采用，应对陌生人电话来访几乎成为每一天、每个手机族必须面对的功课。从线上到线下，从面对面到电话推销，从一房一卖到一房多卖委托给多家二手房中介公司，比任何时候都急的大连房企在忍受多年市场高快速增长、需求透支、信心膨胀带来的多重煎熬之时，也在修炼着自己的脾气、耐力与内功。热象03优惠不再羞答答特价房、组团出清价等频频推出相比于去年同期，3月份大连开发商的日子似乎还算好过，但是进入4月，尽管有春季房展会的因素刺激，但是买方的热情乎却不升反降，这源于消费者对个别区域一些项目变相降价的后市的隐忧，也缘于央行对首套房限贷政策的掣肘。有数据为证，3月份旅顺开发区某刚需盘因为价格促销日成交近30套；而在金石滩，某项目为应对同区域度假型小户型产品降价，拿出了员工特价房名义来清尾盘存货，每平方米价格下调了1500～1600元，半月成交100套。在小平岛，其8折推出的10套特价房源在很短时间内售罄。过了四月，本以为“红五月”会如期而至的大连房企再度遭遇滑铁卢。出于区域供应压力和尾盘出清压力，上个月，金石滩、旅顺开发区等区域更多的项目开始加入到促销优惠行列中来，旅顺开发区某项目为清盘，推出了比市场价低很多的价格(即每平方米3000多元起促销)，高优惠之下，很多买家蜂拥而至，达到了以价换量的目的。而在市内的某区域，因局部高端市场供应产品趋同、空前放量及限购政策等因素而面临销售滞缓的一些项目，自今年陆续调低年预期销售指标后，也在亦步亦趋通过小范围加推产品或举办暖场活动，试探客户底线。他们深知在以价换量、落袋为安的现金为王的政策下，与其硬扛显然没有比适当放价对观望客户更有效。在这其中，以电商名义行优惠之实的如“买3万抵10万”等政策陆续登场，更有楼盘为显诚意，直接给出了16500元每平方米的均价。而在金石滩某高端别墅项目，在降声一片的区域市场，更是悄悄抛出了单套别墅省100万的优惠举措，项目成交明显提速。而在市内某大盘项目，近期其新推小户型产品组团较之前期推盘多达每平方米5000元左右优惠的举措更让很多后来者等到了出手的动力。优惠对于买者来说，总是好的。不过，在优惠后时代，如何安抚前期高价买进的老业主的情绪，将是短期内很多通过优惠或降价自我割肉求生存的房地产项目绕不过的课题。我市某法律界人士预测，在一定时间段内，关于此类的消费纠纷投诉恐将呈上升趋势，这或是一个行业必须要面对的短期之痛。